원상복구,
범위를 먼저 정해야 보증금이 깔끔합니다

임대차가 끝나면 임차인은 빌린 공간을 원래 상태로 돌려 반환해야 합니다. 민법 제654조는 임대차에 제615조(원상회복 의무)를 준용하도록 정하고 있고, 상가 임대차 계약서에는 보통 원상복구 조항이 따로 들어갑니다.

문제는 ‘원래 상태’가 어디까지냐입니다. 그래서 원상복구는 공사를 시작하기 전에 계약서 조항 → 입점 당시 상태 → 임대인과 범위 합의 순서로 기준을 먼저 정해야 합니다.

• 가벽 · 칸막이 — 임차인이 세운 벽은 철거 대상
• 천장 — 텍스·석고 천장 철거 후 원래 상태(노출 또는 기존 마감)로
• 바닥 — 데코타일·타일·에폭시 등 시공한 바닥재 제거
• 전기 · 조명 — 추가 배선 정리, 기존 조명 위치로 복구
• 설비 — 주방 덕트·급배수·냉난방기 등 임차인이 설치한 설비
• 간판 · 외부 시설 — 외벽 간판, 어닝, 실외기 거치대
• 폐기물 처리 — 원상복구 과정의 폐기물까지 적법 처리

원상복구 분쟁은 대부분 범위를 문서로 정하지 않아서 생깁니다.

1. 계약서 조항 확인 — 원상복구 범위, 전 임차인 시설 인수 여부
2. 입점 당시 사진 · 인수 기록 — 기준이 되는 자료
3. 임대인과 범위 합의 — 공사 전에 문자나 서면으로 남기기
4. 공사 전후 사진 — 복구 완료를 증명하는 자료로 보관

형제철거는 현장 견적 때 계약서의 원상복구 조항을 함께 보고, 범위를 항목별로 나눠 견적을 드립니다.

사무실 원상복구는 상가보다 설비가 적은 대신 가벽·천장·바닥재·전기와 통신 배선 정리 범위가 넓습니다. 건물 관리 규정상 업무 시간 소음 작업이 제한되는 경우가 많아, 야간·주말 작업으로 일정을 맞추기도 합니다.

원상복구 비용은 복구 범위, 철거 물량, 복구할 마감 수준, 폐기물 양, 작업 시간(야간·주말)이 정합니다. 철거만 하는 견적과 원상복구까지 포함한 견적은 범위가 달라 금액을 바로 비교할 수 없습니다. 항목별 비교법은 상가철거 비용 안내에 정리했습니다.